五、老旧小区改造破题

老旧小区改造不仅要“面子好看”，更要“里子好住”。在合理选用建设模式的基础上，老旧小区改造要如何破解具体难题？国内有哪些值得借鉴的经验？

（一）以惠及民生为准绳，推广电梯加装

加平层入户电梯和加层，是社会化资金进入的关键。电梯企业的积极性很高，几乎每家电梯企业都研发出适合家装、成本低廉的电梯，无论是在建筑外安装还是与建筑相结合，从产品研发到技术实现都已发展得比较成熟。目前加装电梯主要面临资金的问题、居民意愿统一的问题等。湖南长沙，经历了从以往的民众自主申报、政府许可，到实行街道社区统一组织、职能部门“一站”服务的过程，效能大幅提高。通过以租代建的市场化运作模式，引进社会资本建设运营，既减轻了业主的负担，又发挥了补贴资金的杠杆效应，更激活了社会资本参与公共事务的热情，达到了一举多得的目的。

（二）以盘活资本为动力，推行立体停车

这次全国统一的老旧小区改造项目是2000年以前建成的，往往规划建设时就没有对公共停车区域进行合理规划。一些建于上世纪八九十年代乃至更早的小区，甚至根本没有停车位。立体停车既是社区空间再造，有助于解决这个停车难的问题，也是社会资本进入的切入点之一。

2019年以来，河南、浙江、福建等十多个省市的老旧小区改造方案明确把增加停车位作为重点。北京、深圳、苏州、合肥等地都探索在老旧小区建设立体车库。停车企业因可以预见的投资回报模式，对进入老旧小区的积极性较高。

立体停车面临的一个现实问题是，住宅小区的绿化覆盖率不能低于30%，停车所占用的绿地面积，可否通过墙面绿化、屋顶绿化来抵偿？深圳、海南等地正在做墙面绿化、屋顶绿化，可以抵偿绿化损失。很多地方尚未出台相关的政策指导标准，从政策和路径设计上需要系统研究。

从空间上，盘活一切可以利用的土地资源是重中之重。加强对周边公共空间的整合，通过整合周边小区资源，推进共享停车，利用智慧停车技术，将住宅区、机关单位、周边写字楼、商场和路边停车位等资源打通。

（三）以顶部加层为优选，适度首层扩建

在住宅结构允许的情况下，加层不失为老旧小区更新的好办法。在楼顶部加建一两层轻质结构房子，作为公共用房或经营性宿舍、出租房。

这里面出现的问题在于，产权的归属是划为政府还是集体业主，有待商榷。更主要的是，加层后会影响采光和楼间距的计算，将增加小区的面积和容积率。根据2017楼间距国家标准，各楼、栋之间的距离南北朝向应不小于楼房高度乘以0.7这一系数，东西朝向不小于楼房高度乘以0.5。容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

上海一些企业提出通过加层来筹措老旧小区改造的资金，但由于会对容积率产生影响，该方案目前没有得到规划部门的审批。此外，上海和北京的核心城区要降低容积率、减少人口，加层会导致人口增加，这也是加层有待破解的难题。适当对首层进行扩建，以围栏遮挡，这种方法可增加使用面积，不占用容积率。

（四）以建筑安全为要义，实施违建拆除和抗震加固

老旧小区大部分规划滞后、布局欠缺、道路狭窄、管线老化，而且许多老旧小区存在着违法建设、危害安全违法建设、占压管线违法建设等违建。老旧小区改造中，拆除违章建筑、线路规整、管道疏通、墙壁粉刷、道路修补等，是已达成共识的“常规操作”，有利于进一步优化公共空间环境，消除安全隐患，维护社会公众权益。对小区内的违章建筑全部拆除，腾挪出空间，进行合理规划、运营，有助于提升小区品质。

对老旧小区房屋进行抗震鉴定，不需要拆除的建筑进行抗震加固，需要拆除的建筑列入计划。老旧小区改造按照新的标准，抗震烈度要提高1度。要达到这个标准，每平方米结构加固要增加5000元钱。这里涉及政策、法规、技术、规范、标准、管理、资金等多个环节的问题。

（五）以资源整合为手段，构建邻里中心

邻里中心又称街坊中心，是源于新加坡的新型社区服务概念，其实质是集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住区商业中心，围绕居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”服务。以企业需求为牵引，优化社区邻里中心发展环境，打造品质高效的营商环境。邻里中心全面负责社区邻里中心的运营及各中心的链接与优化。

浙江省湖州市德清县邻里中心构建镇（街道）、村（社区）、小区“幸福邻里”三级平台，通过整合“碎片化”社区服务设施，拓展社区公共服务空间，引入社会工作专业力量，打造“一公里服务圈”。向基层聚集和优化配置资源，整合便民服务中心、养老服务照料中心、文化礼堂等场所，搭建集服务村民、协商议事、组织培育三大职能为一体的公共空间。链接辖区资源，利用康养中心、亲子乐园等各功能区块，针对不同年龄、不同兴趣爱好的居民群体开展各式活动，不断满足社区居民的多元需求。目前，该县已建成幸福邻里中心38家，并全部实现社会化运营。

（六）以运营项目为抓手，加强物业创新

2020年5月1日，《北京市物业管理条例》开始施行，首次明确街道办、乡镇政府可组建物业管理委员会，为老旧小区物业发挥更大的作用创造了条件。在杭州市知足弄小区，每月只需支付0.15元/㎡的“物业费”，就可以享受物业服务。知足弄社区“小区管家”治理模式，通过整合公共服务资源，将街巷、楼道、绿化带、停车位等小区公共区域资源交由“小区管家”统一管理、统一分配，整合小区的公共管理经费，以项目化方式统筹道路保洁、绿化管养、垃圾分类等工作经费以及小区停车费结余、经营性收入等资金，为“小区管家”提供资金保障。在上海，引进万科租售中心、美居中心、幸福社区发展中心等各类增值服务模块。还有的小区将小区停车费、社区公共广告位、社区配套用房运营等开放给物业公司，用于填补其运营的资金平衡。

（七）以满足需求为导向，链接养老服务

考虑到很多老旧小区面临“老龄化”人口居多的情况，改造要以需求为导向，把养老服务作为重要配套。依托社区发展，提供以居家为基础的多样化养老服务，为老年人提供助餐、助医、助行、助洁等便捷服务。同时，要调动社会力量发展适合老年人消费的旅游、养生等服务。如在城镇老旧小区改造中增加改造用房，用作建立“养老中心”“社区养老医疗护理站”等机构，建设步道、口袋公园等公共活动场所。加快完善体制机制，为老龄化社会稳定发展创出新路。浙江杭州上城区紫阳街道新工社区计划引入第三方运营一处养老服务设施，主要做老年人的日间照料、康复医疗、老年食堂等。

（八）以成功经验为借鉴，由点及面推广

老旧小区改造方面，上海、重庆、深圳、辽宁、黑龙江等地积累了宝贵的经验，北京市劲松地区是其中之一。5月15日，北京市人民政府网公布《北京市七部门关于印发<2020年老旧小区综合整治工作方案>的通知》（下称“通知”），明确表示2020年，北京市将实现80个老旧小区综合整治项目开工，完成50个老旧小区综合整治项目工作，完成固定资产投资12.8亿元。北京老旧小区改造提速的背后是复制“劲松模式”，吸引社会资本参与。2018年7月，北京市劲松街道以劲松北社区为试点，引入社会力量探索推进老旧小区综合改造和有机更新。面对居民的改造需求，劲松街道主动启动编制小区改造方案，在各个环节充分汇集居民诉求，并开始尝试引入社会资本，从设计规划到施工和后期物业管理，全流程引入社会企业参与老旧小区的综合整治。劲松街道吸引约3000万元社会资本进入，完成社区示范区2万平的改造。通过后续物业管理、使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道，实现一定期限内的投资回报平衡。可以说，充分汇集居民需求，吸引社会力量参与，劲松街道的探索实践为老旧小区综合改造课题进行了有益的尝试，也为其他治理类项目做好老旧小区综合改造工作提供了有益借鉴。“劲松模式”的核心是吸引社会资本参与，并保障资本的利益诉求。

六、结语

老旧小区综合改造是城市有机更新的重要组成部分，也是完善城市空间治理的关键所在，进一步加快推进老旧小区综合改造是实现城市空间存量更新提升的破题之举，也是惠及千家万户的重要民生工程，对于实现城市有效治理、提升城市品质具有重要意义。

笔者呼吁，老旧小区改造稳步推进，要让社会资本跟上老旧小区改造的步伐，老旧小区改造要等等社会资本的灵魂。建议老旧小区改造实施试点、推广、普及三步走，谋划、策、筹划、规划、计划、比划一步也不能少：以规划为引领，以企业为主体，以社区为单位，以项目为中心，与棚改、旧改相结合，用好PPP模式和专项债的政策红利，坚定推行综合整治类改造，再造社区空间，实现老旧小区“逆生长”，提升居民的获得感、幸福感。

作者：

梁舰，中建政研圆梦商学院院长、中国建筑企业家俱乐部（建企荟）秘书长

赵路兴，住建部政策研究中心研究员、全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会副会长

马海顺，中建政研研究院副院长、全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会专家 

张莹，中建政研研究院研究员

（文中图片数据来源于中建政研圆梦商学院产业研究中心）