“让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好”。伴随着城镇化发展步伐加快，老旧小区改造成为提升居民幸福感和提高城市管理水平的迫切需求。住房和城乡建设部副部长黄艳2020年4月16日在国务院政策例行吹风会上表示，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。下一步老旧小区将重点改造2000年底前建成的住宅区，完善小区配套和市政基础设施、环境，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

老旧小区改造千头万绪，市政基础设施隐患突出、居民诉求多、资金需求大、施工难度高。既要补短板、惠民生，又要促发展、稳经济。补短板——改造水电气路等市政、基础设施，建筑结构加固和节能保温改造等。惠民生——加装电梯、建设停车位，建设邻里中心，改善提升小区环境，提高便民服务水平。促发展——有效投资，激活内需，带动相关产业链投资建设。长治理——推动居民参与社区自治管理，完善市场化或自治管理的物业管理模式，形成长效社区治理体系。

一、老旧小区改造政策梳理

2020年棚改收官，老旧小区改造接棒成为惠民生、扩内需的重要手段。2015年12月，习近平总书记在中央城市工作会议上提出，加快老旧小区改造，全国老旧小区综合改造工作的全面启动（以往一般为穿衣戴帽型的单项改造）。

图1 老旧小区改造政策梳理

目前老旧小区改造的内容主要分为以下几类：小区内道路、供排水、供电、供气、供热、绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造，小区内配套养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施的建设、改造。小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，有条件的居住建筑加装电梯等。与小区直接相关的城市、县城（城关镇）道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理等基础设施的改造提升。

图2 北京市老旧小区改造内容分类

二、老旧小区改造将成为拉动内需新动能

国务院参事仇保兴曾撰文指出，改造城镇老旧小区既能促进节能减排、解决城市居民“不平衡、不充分”的基本矛盾，更是当前“四两拨千斤”稳投资、稳就业的重要途径。与传统“铁公基”投资项不同的是，老旧小区改造项目投资周期很短（一般半年内完成）、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力。因此，这项被视为既保民生、又稳投资、同时拉动内需的工程。

根据住房城乡建设部披露数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。全国460亿平方米建筑中，老旧小区存量达100亿平方米。如果按照1000元/平方米的补助标准，分5年补助完成，将拉动投资10万亿元；老旧小区改造完成后，还将极大地增加城市的韧性，提升城市抗风险的能力。

国务院常务会议提出的老旧小区改造模式，促进住户户内改造并带动消费。以往地方实践中并未提及户户改造的概念，如推动户户改造，则市场主体参与装饰工程的机会将大为增加。

与房地产行业类似，老旧小区改造的上下游产业链很长，改造完成后居民进行二次家装，有望带动钢筋、水泥、玻璃、装修、装饰、电梯、机械、家电、绿化等产业。因此，老旧小区改造短期内可以快速带动投资增量，扩大内需，拉动消费，有望成为疫情过后拉动经济的新动能。同时促进盘活老旧小区及周边资源向需求和就业端转化，增强社区服务和治理能力。

“棚改”是大拆大建，老旧小区改造是改旧如新，更宜居、节能。与“棚改”相比，老旧小区改造更能带动居民消费。因为保障房和棚户区的居民收入较低，而老旧小区的居民很多有相当的收入和储蓄，得到适当的激励就会产生消费，进而放大政府扶持老旧小区改造的资金的效应。

（文中图片数据来源于中建政研圆梦商学院产业研究中心）